2019年上半年重庆房地产市场报告：优质写字楼市场差异化表现，零售物业市场调整积极

重庆，2019 年 7 月 25 日 – 全球商业地产服务和投资公司世邦魏理仕 （CBRE） 今天在重庆发布了《2019 年上半年重庆房地产市场报告》

·经济不确定性的增加导致重庆优质写字楼市场在第一季度和第二季度的表现出现差异;租户结构和稳定性在市场上变得越来越重要。

·零售物业市场积极调整，新兴品类和国外餐饮品牌活跃度显著增加;“网红经济”的热度并没有下降，但需要市场重新审视。

·仓储物流市场需求增长放缓，非核心园区带动分散;传统汽车制造业正处于转型升级期，这将给市场带来更多的不确定性。

优质写字楼市场上

半年，重庆的优质写字楼市场没有新增供应。一、二季度市场表现差异化，其中一季度市场活跃度受升级需求带动，净吸纳量同比增长34.1%;第二季度，随着经济不确定性的增加，市场活动显著降温，净吸纳量环比下降 12.2%，同比下降 74.9%。因此，上半年净吸纳量仅为 125,000 平方米，同比下降 55.8%。甲级写字楼继续引领分散化，贡献率为 70.8%。相应地，重庆优质写字楼市场整体空置率较去年年底仅下降2.7个百分点至31.5%。甲级写字楼空置率较去年年底下降 3.4 个百分点至 34.5%。

聚焦需求侧，上半年金融行业以市场需求为主，净吸纳贡献率为25.3%，其中传统金融贡献10.6%，非传统金融贡献14.7%。一方面，随着新《外商投资法》带来的诸多有利条件，外商投资环境显著改善，市场记录了大量涉及外资银行、保险公司等企业在重庆落户和扩大租赁的交易。另一方面，以拍卖和融资租赁为主的新兴金融领域对写字楼的需求也在增长。其次，TMT 行业净吸纳量贡献率上升至 20.8%，成为第二大需求来源。随着优质企业进一步注资，头部 TMT 企业在重庆不断扩张，大数据和人工智能对科技公司的需求也进一步释放。房地产排名第三，净吸纳贡献为 19.2%，主要受国内开发商、建筑设计和工程监理公司对办公升级的需求推动。同期，受益于生活质量的不断提升，医疗研发企业的办公需求进一步释放。

在次区域方面，江北嘴、大华阳和赵木山在该市的分权中占据主导地位。其中，以金融CBD形象的江北嘴持续聚集以证券、保险、银行、投资担保为代表的传统和新兴金融企业，占全市总量的近60%;大华杨排名第二，得益于一家领先的 TMT 公司大规模进入，以及区域内部分二手房东推广特殊住房的有效去中心化推动，净吸纳贡献率为 26.1%;另一方面，招木山则是由国内开发商的升级需求和企业自用的需求驱动的。然而，市场整体供过于求矛盾仍然存在，租金持续承压，全市优质写字楼平均租金较去年底下跌0.7%至每月每平方米79.6元，但租金跌幅同比收窄。

值得注意的是，租户结构和稳定性越来越受到市场的重视。一方面，上半年市场录得多宗第三方写字楼营运商的大规模退租减租案例，给业主带来不少启发。另一方面，虽然市场供过于求的矛盾短期内仍未解决，但随着江北嘴等部分地区甲级写字楼新增供应将在未来三年内逐步进入最后阶段，业主已开始关注租客品质，以达致未来资产价值提升。

展望未来，2019 年重庆优质写字楼市场将迎来约 340,000 平方米的新供应，其中包括备受瞩目的重庆来福士广场。然而，预计市场仍将面临压力，鉴于大面积的新供应和经济增长放缓，租金调整将面临挑战。

“虽然上半年重庆优质写字楼市场没有新项目交付，但由于需求增长放缓，空置率并未得到有效改善。展望未来，金融行业需求或将持续回暖，TMT 行业也有望继续扩大，但下半年约 34 万平方米的新增供应将继续对重庆优质写字楼市场造成压力，供需矛盾短期内难以解决。”

零售物业市场上

半年，重庆零售楼市共录得3家商场开业，其中中地广场欧洲城时尚中心是时隔三年在重庆杨家坪商圈迎来的首个新项目。然而，百盛百货的南平店被关闭并除名。截至目前，重庆零售楼盘市场总存量为 664 万平方米。零售项目正在积极调整以填补空缺，这反过来又促进了需求活动。因此，尽管个别新盘开工率不及预期，但市场整体空置率仍较去年年底下跌0.4个百分点至9.9%，创近五年新低。租金方面，区域市场表现差异化，其中观音桥、大石等区域在区域成熟项目的带动下实现租金上涨;然而，解放北、南平、渝北等地区租金持续录得降幅，区域运营商给予租金折扣以实现项目调整。因此，该市商场一楼的平均租金较去年年底微跌0.2%至每月每平方米人民币383.9元。

在需求侧，零售占新租赁面积的 43.1%。潮流品牌不断扩张，中国的李宁、冠军等品牌纷纷开设多家新店;美妆品牌需求旺盛，成为部分商场调整的主攻方向，例如南平协欣星光广场将4楼打造成国际美妆区，引入Amarni Beauty、兰蔻等品牌。餐饮业态需求旺盛，占新租赁面积的 33.9%。其中，国外餐饮品牌活跃度显著增加，市场首次录得海底捞和玛扎诺披萨进驻重庆。在体验式业态方面，儿童教育品牌积极拓展，更加注重科技应用和幼儿启蒙训练，编程、机器人等相关品牌纷纷开设多家新店，如小马王、萌萌码等。同期，市场还见证了包括汽车和医美在内的新兴品类的拓展，如龙湖时代天堂街C馆的兴城医美诊所、大平英利大荣城的快乐爱雅齿科、常家汇购物公园的奇点汽车体验店、龙湖西城天堂街的吉利新能源汽车体验店等。

去年以来，市场上的“网红经济”持续火热。上半年，新开业的中地广场欧洲城时尚中心以网红书店中书店和新零售超市盒马鲜生为主打店，旨在利用网红打卡场所和网红品牌的高曝光率，提高消费者感染力。在现有项目方面，运营商也持续引入网红茶饮、新零售超市、线上品牌实体店，如进驻龙湖北城天街的超级种、龙湖U城天街的奈雪茶、进驻龙湖时代天街的网易考拉等。然而，商业是运营的本质，网红品牌的实际功能和不稳定性需要市场重新审视。

展望未来，2019 年重庆零售市场将迎来约 470,000 平方米的新增供应，其中包括备受瞩目的重庆来福士广场。高供应量势必会给市场带来压力，现有项目将不断认清并调整市场趋势。值得注意的是，参考前期调整改革的突出案例，经营者的调整思路越来越清晰。大型项目可以通过次区域调整促进细分定位和品牌组合的联动;早期的项目将通过填补时尚、美容和育儿等热门类别的空缺来恢复竞争力。

世邦魏理仕华西区商务部负责人江楠表示：“重庆零售物业市场已进入新一轮调整周期，尤其是核心商圈。以解放碑为例，除了老旧改造升级、首店经济等利好政策外，片区内零售项目的调整方向也越来越清晰，再加上重庆来福士广场即将开业，未来解放大帝纪念碑片区将迎来质变。经过本轮调整，重庆零售楼市多核发展格局将进一步细化。”

仓储物流市场上

半年，重庆仓储物流市场共交付三个新项目，分别是红星美凯龙智慧物流园一期、嘉民两江新区二期和丰树机场，新增供应面积约16万平方米。仓储需求放缓，净吸纳量同比下降 46.3% 至 130,000 平方米。因此，重庆仓储物流市场整体空置率较去年年底仅下降 0.7 个百分点至 23.9%。

在需求侧，制造业和第三方物流引领去中心化，净吸纳量分别贡献了 46.7% 和 36.5%。其中，就制造业而言，主要来自电器和汽车制造企业的分散化。从子区域来看，上半年非核心园区主导分散，贡献率超过70%，尽管有新增供给的背景，空置率仍较去年底下降4.8个百分点至31.6%。租金方面，市场仍面临供过于求的压力，核心和非核心园区平均租金较去年底分别下跌0.8%及1.3%，至每月每平方米27.4元及20.4元。

重庆传统的汽车制造业正处于转型升级期，这反过来又给仓储物流市场带来了更多的不确定性。上半年，市场录得与汽车制造业相关的租赁交易，也出现了因行业调整导致汽车制造商和零部件公司退租或需求降级的案例，主要集中在机场路沿线区域。

展望未来，2019 年重庆仓储物流市场将迎来近 59 万平方米的新增供应。高供应势必会给市场带来更大的压力，因此租房趋势可能会继续下降。

世邦魏理仕华西区咨询与交易服务主管 Pengwei You 表示：“在持续大规模新增供应的背景下，重庆标准仓项目的投资者和运营商应关注其投资策略的可行性和灵活性，并做出适当的调整以适应市场变化。聚焦需求端，当地零售和第三方物流公司的仓储升级需求备受关注。预计市场租金将继续下跌，但这是潜在租户更换位置的绝佳时机。”

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